植田 俊

三井不動産株式会社の代表取締役社長 社長執行役員、植田俊氏。2023年4月に社長へ就いた。在任は3年5か月にあたる。

就任から1年後の2024年4月、同社はグループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」を策定した。2030年度前後の目標とあわせて、方針の3年目にあたる2026年度の定量目標を置いている。

EPSとは1株あたりの純利益で、ここでのEPS成長率は、2023年度の業績予想のEPSを起点に計算した年平均の伸びである。ROEとは、株主から預かった資本（自己資本）に対して、どれだけの純利益を上げたかを示す指標である。総還元性向とは、配当と自己株式の取得に回した額が、純利益に占める割合である。

方針の2年目の2025年度を終えた2026年6月、同社は有価証券報告書に次の結果を載せた。

有価証券報告書は、利益の2つの目標とROEの目標を「１年前倒し達成」と書いている。目標年度の2026年度（2027年3月期）の結果はまだ出ていないため、これは途中経過である。また、同社の事業利益には、会社の定義により固定資産の売却損益が含まれ、2025年度は約517億円が入っている。目標も同じ定義で置かれている。

同じ計画は、総資産・有利子負債・ROAといったバランスシートと効率の目標も置いていた。これらは、利益とは違う動きをしている。

1983年に入社し、オフィスビルの事業を担うビルディング本部の本部長などを務めた。入社から40年で社長に就いている。ビルディング本部長だった2016年には、ライフサイエンス分野のコミュニティ「LINK-J」を立ち上げた。

前任の菰田正信氏は2011年6月から2023年3月まで社長を務め、現在は代表取締役会長として取締役会の議長を務めている。

同社は、オフィスや商業施設を貸す「賃貸」、住宅や投資家向けの物件を売る「分譲」、管理や仲介の「マネジメント」、ホテルや東京ドームなどの「施設営業」の4つを主な事業としている。

答え合わせ①：就任時の方針は、目標年度を待たずに切り替えた

植田氏が社長に就いた時点の方針は、2018年5月に策定された「VISION 2025」である。前任の時代に作られた方針で、2025年度前後の目標を置いていた。植田氏の1年目にあたる2023年度の結果を、会社は有価証券報告書に次のように書いている。

当社グループでは、2018年５月にグループ長期経営方針「VISION 2025」を策定し、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益（※）は30％程度、ROAは５％程度を達成することを目標指標としておりました。

ROAとは、会社が持つ資産全体に対して、どれだけの利益を上げたかを示す指標である。

新しい方針の資料は、VISION 2025の成果を「想定を上回る利益成長」とし、あわせて「効率性は継続的な課題」と振り返っている。目標年度の2025年度を待たず、同社は2024年4月に新しい方針へ移った。

答え合わせ②：新しい方針は、利益とROEを2026年度の目標に置いた

「& INNOVATION 2030」は、2026年度の目標を次のように置いた。

事業利益とは、営業利益に、持分法投資損益と固定資産売却損益などを加えた、同社が重視する利益の指標である。D/Eレシオとは、借入金などの有利子負債が自己資本の何倍かを示す指標である。

2030年度前後の目標としては、EPS成長率+8%/年以上とROE10%以上を掲げている。

答え合わせ③：1年目、会社は「順調」と書いた

新しい方針の1年目にあたる2024年度は、事業利益が3,986億円、純利益が2,487億円、ROEが8.0%だった。いずれもまだ2026年度の目標には届いていない水準である。会社は有価証券報告書で、この年度を次のように評価している。

グループ長期経営方針初年度としては、目標指標の達成に向けて順調に推移していると判断しております。

EPS成長率は+13.7%/年、総還元性向は52.7%で、この2つは目標の水準を上回っていた。

答え合わせ④：2年目、利益とROEが目標に届いた

2025年度の事業利益は4,451億円、純利益は2,786億円、ROEは8.7%だった。有価証券報告書は、目標に対する結果を次のように書いている。

当連結会計年度におけるEPS成長率は+13.4％/年、ROEは8.7％、総還元性向は54.9％（予定）、事業利益は4,451億円、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益およびROE目標は１年前倒し達成をしております。

事業利益は目標を51億円、純利益は86億円上回った。なお、同社の事業利益は固定資産売却損益を含む定義で、2025年度は517億円が含まれており、目標も同じ定義で置かれている。

植田氏は、統合報告書2026のCEOメッセージで、この決算を次のように振り返っている。

2025年度決算は、私自身、当社グループの競争優位性と成長戦略の正しさをあらためて証明する決算であったと考えています。売上高、営業利益、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しただけでなく、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」で2026年度の目標として掲げていた事業利益、当期純利益、ROEといった主要指標を1年前倒しで達成することができました（P.39）。

これは目標年度の1年前の数字であり、2026年度の確定値ではない。会社は2026年度の予想として、事業利益4,500億円、純利益2,850億円を示している。

答え合わせ⑤：バランスシートは、目標より大きくなった

利益と同じ方針が置いた、バランスシートと効率の目標は次のとおりである。

総資産と有利子負債は、2年目の時点で目標の水準を上回っている。有利子負債は、会社自身の2026年度の予想でも約4.80兆円である。ROAは4.12%から4.46%に上がった。D/Eレシオは、目標の範囲の中にある。

ROAが上がったことは、資産が増える中で、利益がそれを上回る割合で増えたことを示している。

答え合わせ⑥：ROEの分母を、次の課題に挙げた

ROEは、純利益を自己資本で割って求める。利益が増えても、自己資本が同じように積み上がれば、ROEは上がりにくい。植田氏は、この点を統合報告書2026で次のように書いている。

当社は「＆ INNOVATION 2030」において、「総還元性向50％以上」を掲げ、2025年度も当期純利益の54.9％の還元を行わせていただきました。一方で、利益成長が続く企業においては、還元を実施していても自己資本は着実に積み上がっていきます。そのため、ROEの向上に向けては利益成長だけでなく、自己資本のコントロールも重要な経営課題であると認識しています。

そのうえで、次のように続けている。

もちろん、私は「成長なくして、還元なし」と申し上げていますとおり、まず第一に、利益成長を継続することにより、EPS成長と配当額を増加させ、1株当たりのリターンを継続的に増加させていきたいと考えています。加えて、ROE目標達成のために、今後、自己資本のコントロールにも一段ギアを入れ替えて対応していきたいと考えています。

同じメッセージによれば、2026年度は初めて期初の段階で400億円の自己株式取得を決め、5月中に取得を終えている。

答え合わせ⑦：事業ごとでは、2つが目標を超えた

2025年度の事業ごとの事業利益は、次のとおりだった。

マネジメントと施設営業は、2025年度の時点で2026年度の目標を上回った。賃貸と分譲は、会社の2026年度の予想で目標の水準に並ぶ。

答え合わせ⑧：3年目の第1四半期は、前年の売却の反動を受けた

目標年度にあたる2026年度の第1四半期（4〜6月）は、事業利益が1,045億円で、前年同期から44.3%減った。売上高は23.1%、純利益は39.0%減っている。

会社は、その理由を「前年同期の物件売却の反動等」と説明している。前年同期の分譲の事業利益には、固定資産売却損益264億円が含まれていた。一方で、賃貸・マネジメント・施設営業は、それぞれ第1四半期として過去最高の事業利益を上げた。

通期の業績予想は変えていない。事業利益4,500億円の予想に対する第1四半期の進捗率は、23.2%である。

「成長の確度」を問う

植田氏は、2030年度に向けた成長戦略について、次のように書いている。

私は、2030年度に向けた当社の成長戦略を考えるうえで最も重要なことは、「成長の確度」であると考えています。目標を掲げることは簡単です。しかし投資家の皆様が知りたいのは、「なぜその目標を達成できるのか」「どのような利益成長の道筋があるのか」ということだと思います。

成長を支える要素として、既存の資産の収益力の向上、新しい種類の資産（アセットクラス）の収益の拡大、手数料を中心とした、資産を多く持たない収益の拡大の3つを挙げている。

「成長」「効率」「還元」を一体で扱う

私は「成長」「効率」「還元」を三位一体で捉えた経営を推進しています。

利益を伸ばすこと、投資有価証券の売却や自己株式取得で資本の効率を高めること、その成果を株主に返すこと。植田氏は、この3つを1つの循環として説明している。

目標は「通過点」

2030年度前後の目標について、植田氏は次のように書いている。

その意味において、「＆ INNOVATION 2030」で掲げたEPS成長率＋8%/年以上（CAGR）、ROE10％以上という目標は、通過点に過ぎません。

CAGRとは、年平均の成長率のことである。

立ち上げたLINK-Jの需要が、新たな事業につながる

植田氏は、ライフサイエンスの事業について「私がビルディング本部長だった2016年に立ち上げた「LINK-J」」と書いている。統合報告書2026によれば、LINK-Jの会員数は2025年末に1,000を超えた。同社はこのコミュニティのニーズを捉えた賃貸型のラボ＆オフィス「リンクラボ」を中心に、事業を広げている。

リーダーシップタイプ

確度重視型。目標を掲げることより、達成できる道筋を示すことを重く見る型と読める。植田氏は「目標を掲げることは簡単です」と書き、投資家が知りたいのは「なぜその目標を達成できるのか」だとしている。自身のもとで策定された方針の2年目に、利益とROEの目標に届いた。

強み・特徴（編集部分析）

1. 目標年度の前に、利益の目標に届く

「& INNOVATION 2030」の1年目は「順調」、2年目は利益とROEの目標に到達した。期中の業績予想に対しても、2025年度は売上高・事業利益・経常利益・純利益のすべてで上回っている。

2. 利益の次に、分母を課題として挙げる

植田氏は、ROEの向上には「自己資本のコントロールも重要な経営課題」と書き、「一段ギアを入れ替えて対応していきたい」としている。利益の目標に届いた段階で、次の論点を自ら示している。

3. 成長と還元を、同じ文脈で語る

「成長なくして、還元なし」と述べる一方で、総還元性向は2024年度52.7%、2025年度54.9%（予定）と、目標の50%以上を続けている。

4. 自ら立ち上げた取り組みを、事業につなげる

本部長時代に立ち上げたLINK-Jは2026年に設立10年の節目を迎え、賃貸型ラボ＆オフィスの事業につながっている。

発言・記載と実績の対応

植田氏のもとで策定された「& INNOVATION 2030」は、2年目の2025年度に、会社の定義にもとづく事業利益・純利益・ROEの2026年度目標に届いた。事業利益は4,451億円（固定資産売却益約517億円を含む）、純利益は2,786億円、ROEは8.7%である。1年目の段階で、会社は「順調」と書いていた。

注目したいのは、利益の目標に届いた後に、植田氏が何を次の課題に置いたかである。植田氏は、利益が伸びても自己資本が積み上がればROEは上がりにくいとして、「自己資本のコントロール」を重要な経営課題に挙げた。2030年度前後のROE10%以上に向けて、利益という分子に加えて、分母にも手を入れる考えを示している。

バランスシートは、計画の想定より大きくなった。総資産は10兆円を超え、有利子負債も目標の4.5兆円程度を上回っている。その中でROAは4.12%から4.46%に上がった。資産の増加を上回る速さで、利益が増えた形である。

目標年度の2026年度は、第1四半期に前年の物件売却の反動を受けた。一方で、賃貸・マネジメント・施設営業は第1四半期として過去最高の利益を上げている。植田氏の言う「成長の確度」が、目標年度の確定値でどう示されるかが次の答え合わせになる。

今後の焦点として読み取れる点

• 目標年度の2026年度（2027年3月期）の確定値。会社の予想は事業利益4,500億円・純利益2,850億円で、いずれも2026年度目標を上回る水準
• 2026年度第1四半期は事業利益が前年同期比44.3%減。会社は前年同期の物件売却の反動と説明し、通期予想は据え置いている。第2四半期以降の物件売却の時期と規模が、通期の数字を左右する
• ROE8.5%以上を目標年度にも保てるか。植田氏が挙げた「自己資本のコントロール」として、実施済みの400億円の自己株式取得がROEにどう表れるか。会社が検討するとした追加の自己株式取得の有無も焦点になる
• 総資産・有利子負債・ROA（5%以上）の目標に対して、2026年度の結果がどうなるか。有利子負債は会社の予想で約4.80兆円
• 海外事業の利益。植田氏は2026年度に約600億円を計画し、2027年度に1,000億円の事業利益を「達成したい」としている（中東情勢の不確実性の低下などが前提）

出典

• 有価証券報告書 第114期（2025年度・2026年6月24日提出・「経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」は39/207ページ）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YHUO.pdf`

• 有価証券報告書 第113期（2024年度・43/199ページ）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100VWQS.pdf`

• 有価証券報告書 第112期（2023年度・2024年6月27日提出・40/195ページ）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100TRIW.pdf`

• グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」プレゼンテーション資料（2024年4月・定量目標はスライド8）

`https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/&_INNOVATION_2030PJ.pdf`

• 統合報告書 INTEGRATED REPORT 2026「CEO Message」（印刷ページ2〜10）・「主な定量目標に対する進捗状況」（印刷ページ39）・財務データ（印刷ページ105）

`https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/integratedreport/pdf/IR2026_ja.pdf`

• 2027年3月期 第1四半期決算短信（2026年8月7日）

`https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/tanshin260807.pdf`

• 2027年3月期 第1四半期決算のお知らせ（2026年8月7日）

`https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/highlight260807.pdf`

• トップメッセージ（三井不動産 ウェブサイト）

`https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/president/`

注記

• 本記事は、三井不動産株式会社が公表した資料に記載された数値と文章のみに基づいて構成しています。取材は行っていません
• 同社の決算期は3月です。本記事の「2025年度」は2026年3月期、「2026年度」は2027年3月期を指します
• 「１年前倒し達成」は、2026年度の定量目標に対する2025年度時点の途中経過です。目標年度である2026年度の確定値は、本記事の執筆時点で公表されていません
• 事業利益は、会社の定義で「営業利益＋持分法投資損益（不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益含む）＋固定資産売却損益」です。2025年度の事業利益4,451億円には、固定資産売却損益517億円（有価証券報告書 第114期のセグメント情報・51,754百万円）が含まれます。これを除いた値は3,934億円です（編集部算出）。2026年度の目標4,400億円以上も、同じ定義で置かれています
• 2025年度の純利益には、特別利益として計上した固定資産売却益517億円と投資有価証券売却益516億円が含まれます（有価証券報告書 第114期）
• 2026年度目標の表の「2023年度 実績」のROE7.5%は、有価証券報告書 第114期の主要な経営指標等の数値です。EPS成長率は2023年度の業績予想のEPS（2024年4月1日付の株式分割後の基準で78.53円）を起点とする年平均成長率と定義されているため、2023年度の実績の欄は空けています
• 2024年4月1日付で、1株を3株に分割しています。1株当たりの数値は分割後の基準です
• 目標の為替の前提は、1米ドル120円〜140円です（「& INNOVATION 2030」プレゼンテーション資料）
• 総資産は有価証券報告書 第114期の数値です。有利子負債・D/Eレシオ・2026年度予想は統合報告書2026「主な定量目標に対する進捗状況」の数値です。有利子負債の2025年度末は、有価証券報告書 第114期では「４兆6,325億円」と記載されています。統合報告書2026の同ページの進捗表には、総資産とROAの行はありません
• ROAは統合報告書2026の財務データの数値です。2024年度以降は「事業利益／総資産期首期末平均残高」、2023年度以前は「（営業利益＋営業外収益）／総資産期首期末平均残高」と定義が異なるため、VISION 2025のROA（3.9%）と「& INNOVATION 2030」のROA（4.12%・4.46%）は比べていません
• VISION 2025の目標指標は「営業利益」、「& INNOVATION 2030」は「事業利益」で、利益の指標が異なります
• ROEは、親会社株主に帰属する当期純利益を自己資本（期首・期末平均）で割った数値です（会社資料の定義）。統合報告書2026の財務データでは2025年度は8.68%で、本記事は有価証券報告書の8.7%を用いています
• 事業ごとの目標と2026年度予想は統合報告書2026（印刷ページ48）、2025年度実績は有価証券報告書 第114期のセグメント情報の数値です。表には「その他」と全社費用などの調整額を載せていません
• 第1四半期の数値は2027年3月期 第1四半期決算短信、会社の説明と進捗率は同日の「第1四半期決算のお知らせ」の記載です。事業利益1,045億円は104,583百万円を億円に直したものです
• 400億円の自己株式取得と海外事業利益の計画は、統合報告書2026 CEOメッセージの記載です
• 統合報告書2026のCEOメッセージからの引用は、同メッセージの冒頭に「三井不動産株式会社 代表取締役社長」の肩書きと植田氏の署名があることを確認したうえで、植田氏の言葉として掲載しています。メッセージは質問に植田氏が答える形式で、質問文は引用していません
• PDFからの抽出では、全角の記号の後ろや行の境目に空白・改行が入ります。引用は、空白と改行を詰めて掲載しています。「& INNOVATION 2030」の表記は、半角・全角の「&」を含め原文どおりです
• 引用はすべて原資料からの複写であり、原文との一致を機械的に照合しています