新井 聡

野村不動産ホールディングス株式会社の代表取締役社長 兼 社長執行役員 グループCEO、新井聡氏。2023年4月に就任した。在任は3年5か月にあたる。

就任の1年前、2022年4月に、同社は前任の沓掛英二氏のもとで「中長期経営計画」を公表していた。その第1段階（フェーズⅠ）は2025年3月期を最終年度とし、3年のうち2年が新井氏の在任期間にあたる。

フェーズⅠの結果について、有価証券報告書は次の表で示している。

事業利益とは、営業利益に持分法投資損益などを加えた、同社独自の利益の指標である。ROAは事業利益を総資産で割った値、ROEは純利益を自己資本で割った値である。総還元性向とは、純利益のうち、配当と自己株式の取得で株主に還元した割合である。

新井氏は2025年4月、自らのもとで新しい経営計画を策定し、2028年3月期の事業利益の目標を1,600億円とした。前の計画で同じ年度に置いていた「1,400億円～」を上回る水準である。1年目の2026年3月期の事業利益は1,473億円だった。

1988年に野村證券に入社し、執行役員、常務、専務を経て、2019年に同社の代表取締役副社長となった。2022年4月に野村不動産グループに加わり、翌2023年4月に持株会社の社長に就いた。統合レポート2023で、新井氏は次のように書いている。

私は1988年に野村證券に入社し、34年間を金融の世界で過ごし、2022年4月に野村不動産グループに加わりました。

前任の社長は沓掛英二氏で、2023年4月に取締役会長となった。同社の取締役会の議長は、沓掛氏が務めている。

同社は、野村不動産グループの持株会社である。事業は、分譲マンション「プラウド」などの「住宅」、オフィスや物流施設などの「都市開発」、「海外」、REITなどの「資産運用」、売買仲介の「仲介・ＣＲＥ」、マンションやビルの管理の「運営管理」の6つの部門に分かれる。2025年8月には、本社を新宿から芝浦へ移した。

答え合わせ①：就任の前に、目標は置かれていた

2022年4月26日、同社は2023年3月期から2031年3月期までの「中長期経営計画」を公表した。お知らせの名義は、当時の代表取締役社長の沓掛英二氏である。新井氏が顧問として同社に加わったのと同じ月にあたる。

計画は9年を3つの段階に分け、事業利益の目標を次のように置いた。

フェーズⅠでは、事業利益の年平均成長率を8％水準、総還元性向を40〜50％とする目標も置かれた。新井氏が社長に就いたのは、フェーズⅠの2年目の初めである。

答え合わせ②：就任後の2年、事業利益は予想を上回って着地した

新井氏の在任中の業績は、次のとおりである。

事業利益は、3年続けて前の年を上回った。2024年3月期から2026年3月期まで、会社は期の途中で事業利益の予想を小幅に引き上げ、実績はその予想も上回った。2026年3月期は、期初の予想1,350億円に対し、実績は1,473億円である。

答え合わせ③：フェーズⅠの目標は、すべて達成した

2025年4月の決算説明会で、新井氏はフェーズⅠを次のように振り返った。

このように事業基盤を拡大してきた結果、足元の業績は好調に推移しており、3年前に掲げた財務目標はすべて達成することができました。

事業利益の年平均成長率は、目標の8％水準に対して10.5%だった。会社の資料は、部門別の計画と実績を次のように示している。

事業利益が目標を上回った分の多くは、住宅と仲介・ＣＲＥが生んだ。会社は、住宅の上振れの要因に「分譲住宅の粗利益率の上昇、UDS社のグループ入り」を、都市開発の差には「収益不動産売却の計画変更」を挙げている。

答え合わせ④：業績が好調な年に、売却を抑えた

都市開発が計画を下回った2025年3月期について、新井氏は同じ説明会で次のように説明した。

都市開発部門は前年同期比で売上高と利益が減少していますが、これはグループ全体として業績が好調に推移したために、収益不動産の売却粗利額を減少させたことによるものです。

同社の利益には、オフィスや賃貸住宅などの収益不動産を投資家に売った利益が含まれる。どの年にどれだけ売るかを、会社が選べる利益である。2025年3月期の収益不動産の売却粗利益は、住宅が57億円、都市開発が343億円だった。

答え合わせ⑤：自ら策定した計画で、目標を上に置き直した

2025年4月24日、同社は新しい経営計画を公表した。お知らせの名義は、代表取締役社長の新井聡氏である。9年の「中長期経営計画」をやめ、2030年頃までの「長期経営方針」と「3カ年計画」に分けた。新井氏は、説明会で次のように述べた。

3ヶ年で、事業利益の年間成長率は年平均8パーセントを目標とします。2028年3月期には前中計の事業利益目標であった「1,400億円以上」を上回る「1,600億円」の実現を目指します。

長期経営方針の財務指針は、次のとおりである。

DOE（純資産配当率）とは、自己資本に対する年間配当の割合である。指針には、このほか事業利益の年平均成長率8％水準と、自己資本比率30％水準がある。2026年3月期末の自己資本比率は28.5%だった。

新しい計画では、事業利益の定義に「海外部門におけるプロジェクト会社の持分売却損益」が加わった。2026年3月期に含まれた額は8億円である。

答え合わせ⑥：1年目の事業利益は、17.8%増えた

3カ年計画の1年目にあたる2026年3月期、事業利益は1,473億円で前の年から17.8%増え、2028年3月期の目標1,600億円の92%に達した。2026年4月の決算説明会で、新井氏は次のように評価した。

事業利益については、昨年発表した経営計画で掲げた8パーセント水準の成長を大きく上回る実績となりました。

伸びの背景には、収益不動産の売却の増加がある。売却の粗利益は、住宅が57億円から134億円に、都市開発が343億円から600億円に増え、2つを合わせて334億円増えた。粗利益は販売費などを差し引く前の数字で、事業利益への寄与額をそのまま示すものではないが、事業利益の増加額222億円を上回る規模である。前の年に抑えた売却を、この年に増やした形である。

純利益には、事業利益に含まれない特別損益も効く。2026年3月期は、浜松町ビルの建て替えに向けた費用などを含め、減損損失200億円、建替関連損失147億円を特別損失に計上した。一方で、固定資産売却益173億円などを特別利益に計上している。純利益は828億円で、前の年から10.8%増えた。

答え合わせ⑦：部門別では、海外が当初の計画を下回った

3カ年計画の部門別の目標と、1年目の実績は次のとおりである。

都市開発は、1年目で2028年3月期の目標の水準を上回り、住宅は目標まで13億円に迫った。海外は、ベトナムの分譲住宅の計上戸数が減り、57.8%の減益だった。新井氏は、統合レポート2026で次のように書いている。

2026年3月期の海外セグメントの事業利益は当初計画を下回りましたが、販売や売却タイミングの見直しによる影響が主な要因であり、中長期的な成長シナリオに変更はありません。

答え合わせ⑧：2年目は、ほぼ横ばいの予想で始まった

2027年3月期の会社予想は、事業利益が1,500億円で、前の年から1.8%の増加である。2026年4〜6月の第1四半期の事業利益は271億円で、前年同期から29.8%減った。6つの部門すべてが減益で、会社は住宅の計上戸数の減少や、都市開発の物件売却の粗利益の減少などを挙げている。

会社は、第1四半期について「通期業績予想に対しては計画通りに進捗」と説明し、通期の予想は変えていない。2028年3月期の目標1,600億円には、2027年3月期の予想からさらに100億円の上積みが必要になる。

従来型のデベロッパーを脱皮する

新井氏は、統合レポート2025で、新しい計画の背景を次のように書いている。

当社は不動産を開発して分譲・賃貸・売却するという従来型のデベロッパーを脱皮して、新しいステージに進んでいかなければならない、そして、私自身はCEOとしてその進化を加速させなければならないと考えています。

新しい計画は、賃貸住宅、ホテル、シニア住宅、物流施設を「成長事業」とし、重点的に投資する方針を掲げた。開発事業や賃貸事業に投資家の資金を入れることや、野村グループとの連携の強化も挙げている。

「成長」と「資本効率」を両立する

私は、「成長」と「資本効率」を両立することが企業価値向上の重要な条件であると考えています。

財務指針のROA5%以上とROE10%以上は、この考え方を数字にしたものと読める。会社は、自社の資本コスト（株主や債権者が期待する利回り）を約8%と認識していると説明している。

利益の成長と、それに応じた配当

2026年4月の決算説明会で、新井氏は株主還元について次のように述べた。

引き続き、確実な利益成長を実現し、それに応じた配当を行うことが、企業価値および株価向上の観点から基本であると考えています。

1株当たりの年間配当は、株式分割の影響を調整した値で、2023年3月期の24円から2026年3月期の40円に増えた。2027年3月期は44円を予定している。

リーダーシップタイプ

計画継承・目標引き上げ型。前任のもとで置かれた目標を引き継いで達成し、そのうえで自らの計画で目標を上に置き直す型と読める。フェーズⅠは事業利益、ROA、ROE、総還元性向のすべてで目標を達成し、新しい計画では2028年3月期の事業利益の目標を1,400億円～から1,600億円に引き上げた。

強み・特徴（編集部分析）

1. 予想を上回って着地する

2024年3月期から2026年3月期まで、事業利益は期中に引き上げた予想も上回った。

2. 売却の時期を、全体の業績で選ぶ

業績が好調だった2025年3月期は収益不動産の売却を抑え、2026年3月期に売却の粗利益を400億円から734億円に増やした。

3. 目標を、前の計画より上に置く

2028年3月期の事業利益の目標を、前の計画の1,400億円～から1,600億円に引き上げた。

4. 計画を下回った部分を、自らの言葉で説明する

海外の事業利益が当初の計画を下回ったことを、統合レポート2026で自ら書き、要因と見通しを示した。

発言・記載と実績の対応

新井氏は、就任の前に置かれたフェーズⅠの目標を引き継ぎ、事業利益1,251億円、ROA5.1%、ROE10.4%、総還元性向45.9%で、すべて達成した。事業利益、ROA、ROEは目標を上回り、総還元性向は目標の範囲に収まった。上振れの多くは住宅と仲介・ＣＲＥが生み、都市開発は業績が好調な中で売却を抑えた結果、計画を下回った。

2025年4月には自らのもとで新しい計画を策定し、2028年3月期の事業利益の目標を1,600億円に引き上げた。1年目の2026年3月期は、前の年に抑えた収益不動産の売却を増やし、事業利益は17.8%増の1,473億円となった。ROA、ROE、総還元性向、DOEも指針を満たしている。

2年目の2027年3月期の予想は1,500億円で、第1四半期はすべての部門が減益だった。会社は計画どおりの進み方と説明している。売却の量で利益が動く構造のもとで、2028年3月期の1,600億円にどう近づくか、また海外の110億円の目標にどう戻すかが、次の答え合わせの材料になる。

今後の焦点として読み取れる点

• 2028年3月期の事業利益1,600億円。2027年3月期の会社予想は1,500億円（前年比1.8%増）、第1四半期は前年同期比29.8%減
• 収益不動産の売却。会社は2027年3月期も、住宅・都市開発で前の年と概ね同じ水準の売却を計画している
• 海外の事業利益。2028年3月期の目標110億円に対し、2027年3月期の会社予想は0億円
• 自己資本比率。指針の30%水準に対し、2026年6月末は28.3%
• 浜松町ビルの建て替えと、芝浦の再開発「BLUE FRONT SHIBAURA」（2025年2月にTOWER Sが竣工）の収益への寄与

出典

• 有価証券報告書 第22期（2026年3月期・2026年6月23日提出・主要な経営指標等の推移は2/180ページ、目標とする経営指標は12/180ページ、セグメントの業績と経営上の目標の達成状況は31〜36/180ページ、役員の状況は65/180ページ、特別損益は99/180ページ）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YH2N.pdf`

• 有価証券報告書 第21期（2025年3月期・経営上の目標の達成状況は37/182ページ）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100W3XD.pdf`

• 有価証券報告書 第20期（2024年3月期）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100TONZ.pdf`

• 有価証券報告書 第19期（2023年3月期）

`https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100R1SN.pdf`

• 野村不動産グループ中長期経営計画策定のお知らせ（2022年4月26日）・説明資料

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/plan2022_release.pdf`

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/plan2022_presen.pdf`

• 経営計画策定のお知らせ（2025年4月24日）・説明資料（フェーズⅠの実績は38ページ、3カ年計画の利益計画は19ページ）

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/plan2025_release.pdf`

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/plan2025_presen.pdf`

• 2025年3月期 決算説明資料（収益不動産の売却は17・21ページ）

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/ir-library/images/materials/20250424_kessan.pdf`

• 2026年3月期 決算説明資料（収益不動産の売却は18・22ページ）

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/ir-library/images/materials/20260424_kessan.pdf`

• 2027年3月期 第1四半期 決算説明資料・決算短信（2026年7月30日）

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/2027/1Q/20260730_kessan.pdf`

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/2027/1Q/20260730_renketsu.pdf`

• 各期の決算短信（業績予想）

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/renketsu_20250424.pdf` ほか

• ログミーFinance「野村不動産HD、経営計画を策定　3ヶ年の事業利益年平均成長率8％、28年3月期の事業利益1,600億円を掲げる」（2025年3月期決算および経営計画説明会・2025年4月24日開催・提供：野村不動産ホールディングス株式会社）

`https://finance.logmi.jp/articles/381667`

• ログミーFinance「野村不動産ホールディングス（3231）、売上高・各利益が過去最高を更新し15期連続増配へ　住宅分譲と収益不動産売却が業績を牽引」（2026年3月期決算説明会・2026年4月24日開催）

`https://finance.logmi.jp/articles/384360`

• 統合レポート2023・2025「CEOメッセージ」、統合レポート2026「野村不動産グループの価値創造」

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/AR2023_A3_j.pdf`

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/AR2025_A3_j.pdf`

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/AR2026_j_2.pdf`

• 役員一覧（野村不動産ホールディングス ウェブサイト）

`https://www.nomura-re-hd.co.jp/company/officer.html`

注記

• 本記事は、野村不動産ホールディングス株式会社が公表した資料と、同社が提供した決算説明会の書き起こしに記載された数値と文章のみに基づいて構成しています。取材は行っていません
• 同社の決算期は3月です。本記事は「2026年3月期」のように決算期で表記しています
• 事業利益は、同社が定める「営業利益＋持分法投資損益＋企業買収に伴い発生する無形固定資産の償却費＋海外部門におけるプロジェクト会社の持分売却損益」です。最後の項目は2025年3月期から加わりました
• 業績の推移の表は、有価証券報告書 第19期〜第22期の数値です（売上高・ROEは第22期の「主要な経営指標等の推移」、事業利益・ROA・総還元性向は各期の記載）。億円の表記は、百万円の数値の億円未満を切り捨てたものです
• フェーズⅠの部門別の計画と実績は、経営計画の説明資料（2025年4月）38ページの表記のままです。部門の実績の合計と合計欄は、端数の関係で一致しません。「その他・調整」の差は、同資料の記載（△22億円）と計画・実績の差（△25億円）が一致しないため、表に載せていません
• 2025年3月期から、ホテル事業を都市開発部門から住宅部門へ移しています。部門別の数値は、変更後の区分です
• 収益不動産の売却の粗利益は、各期の決算説明資料の記載です。2つの部門の合計と、事業利益の増加との比較は、編集部が算出しました。粗利益は販売費などを差し引く前の値で、事業利益とは段階が異なります
• 2028年3月期の目標に対する割合（92%）、目標までの差（100億円）は、編集部が算出しました
• 2026年3月期の期初予想（1,350億円）は、2025年4月24日の決算短信の業績予想です
• 減損損失・建替関連損失・固定資産売却益は、有価証券報告書 第22期の連結損益計算書の数値です。会社は「浜松町ビルの建替に向けた減損等の特別損失」と説明していますが、そのうち浜松町ビル分の金額は、本記事で用いた資料には記載が見当たりませんでした
• 1株当たり配当は、2025年4月1日付の株式分割（1株を5株）の影響を調整した値で、分割前の期は編集部が5で割って算出しました
• 2027年3月期の第1四半期の業績と通期の予想は、同社の決算短信と決算説明資料（2026年7月30日）の数値です。通期の予想は2026年4月24日の公表から修正されていません
• 決算説明会での発言は、ログミーFinanceが掲載した書き起こしのうち、話者が「新井聡氏」と表示された部分から引用しています。統合レポートからの引用は、「代表取締役社長 グループCEO 新井 聡」の署名があるCEOメッセージからの引用です。見開きの段組みのため、段ごとに抽出した文章をつないで掲載しています
• 会社が作成した質疑応答の要旨は、新井氏の発言として引用していません
• 有価証券報告書と会社の資料からの引用は、会社の記載として掲載しています
• PDFからの抽出では、行の境目や記号・数字の前後に空白・改行が入ります。引用は、空白と改行を詰めて掲載しています。全角・半角の表記は原文どおりです
• 引用はすべて原資料からの複写であり、原文との一致を機械的に照合しています